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En la compraventa de vivienda es usual anteriormente a la
otorgación de la escritura, firmar un contrato privado
entre vendedor y comprador. Este contrato no es
obligatorio, aunque en el supuesto de que venda un
promotor se firma prácticamente en todos los casos, y
entre particulares es también muy frecuente. Tenga
en cuenta que la Ley considera el documento privado como
un modo perfectamente válido de otorgar un negocio, lo
que significa que si usted firma un documento de esta
clase, estará obligado jurídicamente en todo su
contenido y deberá pasar por todos los pactos que
contenga, siempre y cuando, claro está, no sean
contrarios al ordenamiento jurídico.
A grandes rasgos algunas consideraciones que debería de
tener en cuenta antes de firmar serían:
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Quién firma por la parte vendedora: Cuando vende un promotor
no suele ser un aspecto problemático, normalmente es el
administrador o el apoderado de la sociedad, pero si es un
negocio entre particulares, el documento ha de ser firmado
por todos los propietarios, por sí, o a través de
personas suficientemente facultadas. Si una vivienda es
ganancial, habrán de firmarlo el marido y la mujer;
también habrán de hacerlo si la vivienda es privativa de
uno de ellos (no es ganancial), pero es el domicilio
conyugal efectivo del matrimonio vendedor. Si el
vendedor ha dado un poder notarial a otra persona para
que firme este documento, el apoderado deberá de
presentar la copia autorizada notarial, es decir, el
original firmado por el Notario, no una mera fotocopia, y
el poder deberá facultarle para la venta, por lo que es
conveniente comprobar, leyendo la escritura de poder, que
el apoderado está autorizado para formalizar la
compraventa. Si son los herederos del titular
fallecido los que pretenden vender la vivienda, es
adecuado asegurarse de que tienen la documentación en
regla y son los únicos con derechos sobre la misma. Estos
serían los casos principales que se suelen dar en una
compraventa.
-
Cargas de la propiedad: Es muy importante comprobar si
está libre de cargas, tiene hipoteca, o si pesan
embargos. Para ello, es posible solicitar al Registro de
la Propiedad correspondiente una nota simple
informativa. Con frecuencia existirá una hipoteca, en
la que el comprador tendrá que subrogarse, es decir,
aceptarla y convertirse en deudor de la parte que quede
por pagar, frente al Banco o Caja que la haya concedido.
Dado que el comprador asume todos los pactos de la
hipoteca previa, es muy conveniente informarse de estos,
en especial del tipo de interés, plazo de amortización y
comisiones, además naturalmente de la cantidad que queda
por pagar.
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Cuotas de la comunidad de propietarios: Si la vivienda
se encuentra en una comunidad, tendrá que abonar periódicamente
la cuota que le corresponda. Hay que comprobar que está
al día en cuanto a los pagos o, si no lo está, qué
atrasos tiene, solicitando este dato al presidente o al
mismo administrador de la comunidad de vecinos.
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Precio y arras: En el contrato figurará el precio de
la vivienda. También si está completamente abonado o
queda aplazado en todo o en parte, y la manera de
satisfacer la parte aplazada, bien en pagos sucesivos para
después otorgar la escritura pública, bien subrogándose
la parte compradora en la hipoteca que tenga la misma. Hay
ciertas viviendas (de Protección Oficial,
fundamentalmente), que tienen un precio máximo de venta
establecido. En la Delegación de Hacienda le informarán
de cómo saber si su vivienda se encuentra en ese caso, y
cuál es su precio máximo. Es habitual que se pacten
arras, por las que se establece una cierta cantidad que el
comprador entrega al vendedor como arras o señal (y que
suele ser también parte del precio), de forma que si
finalmente no se llega a otorgar la escritura pública, el
comprador las perderá si es por su culpa, o el vendedor
habrá de devolverlas duplicadas, si es por la suya. Con
ello se vinculan ambas partes.
Gastos principales de la compraventa. Son cuatro
los gastos derivados de la compraventa:
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Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos
Urbanos (comúnmente llamado Plusvalía).
- Escritura Pública.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos (antes llamados Derechos Reales).
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Si no se pacta nada en el contrato privado, o si se
indica que los gastos son "según Ley", la parte
vendedora pagará la Plusvalía, y la mayor parte
de la escritura (la matriz u original), mientras que la
parte compradora pagará la otra parte de la escritura
(copias), los gastos de inscripción registral, y los
impuestos. No obstante, en el documento se puede pactar
cualquier tipo de reparto de los gastos, incluído el que
todos los gastos, los cuatro reseñados, sean abonados por
la parte compradora. Es una cláusula completamente legal.
Por lo tanto, compruebe si existe esta cláusula de gastos
en el contrato y cuál es su contenido, porque una vez
firmado el mismo, quedará obligado. En el caso de que
venda un promotor inmobiliario, está prohibido por
la legislación que el comprador tenga que asumir gastos
que por Ley deben ser abonados por la parte vendedora,
como por ejemplo los gastos de la declaración de obra
nueva y división horizontal, o los de cancelación de la
hipoteca que existe sobre la vivienda, cuando se vaya a
adquirir libre de cargas.
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Efectos del documento privado: Aunque el contrato
privado es plenamente válido, no es suficiente para
inscribir en el Registro de la Propiedad, ni para pedir
una hipoteca al Banco. Para ello es imprescindible contar
con la Escritura pública que proporciona la seguridad
suficiente exigida por el ordenamiento.
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